У страха глаза велики Подозрительность российского народа не знает границ— наученные горьким опытом, мы боимся доверять кому бы то ни было. Страшные сказки о черных маклерах, выселяющих старушек, и аферистах, по три раза продающих одну и туже квартиру, переходили из уст в уста, и люди поначалу со страхом смотрели на вполне мирного представителя риелторского агентства: а ну как обманет. Однако ужасы бандитского отъема честно заработанной жилплощади по большей части остались в бурных 90-х. Правда, сегодняшние мошенники хоть и потеряли в численности, но стали хитрее и циничнее: человек, неискушенный в финансовых играх, ни за что не разгадает их коварные замыслы. Как заподозрить, например, бабушку-одуванчик, которая, получив за жилплощадь деньги, тут же подает заявление в суд о том, что ее насильно заставили продать квартиру? Или многодетную мать, спекулирующую на правах своих несовершеннолетних детей. Представляют опасность приятные молодые люди, досконально разбирающиеся в законах и способные поставить с ног на голову любой документ. Распознать подвох под силу только риелтору. Он определит и нейтрализует неблагонадежных участников сделки, удержав клиента от фатального шага.
Но защита от мошенничества — не единственная функция профессионального агента. Риелтор выполняет массу других дел, начиная с многочасовых обзвонов в поиске варианта, бесконечных просмотров, хождения по бюрократическим лабиринтам во время сбора всевозможных справок и заканчивая организацией самой сделки. Без него не обойтись в сложных и спорных случаях, когда нужно примирить враждующих сособственников или успокоить соседей по коммуналке.
Помехи в виде недооформленного наследства, коммунальных долгов, нежелающего выписываться бывшего мужа или ошибки в самом важном документе также лягут на плечи сотрудника агентства недвижимости. Поэтому перед человеком, решившим заняться квартирным вопросом, стоит ответственная задача — выбрать риелтора и не ошибиться.
Муки выбора
Не все риелторы одинаково хороши, и если вам что-то не понравилось в манере разговора или внешнем виде специалиста, смените его, пока не поздно,— интуиция часто оказывается права. В эту профессию обычно набирают людей, имеющих жизненный опыт, пусть и небольшой. Однако старайтесь не стать «первой сделкой»: лучше, если риелтора порекомендуют хорошие знакомые.
Выбор самой фирмы — также важный этап. У крупных и мелких агентств существуют свои достоинства и недостатки. Главное — сложившаяся на рынке репутация. Стоит обратить внимание на местоположение и состояние офиса, царящую там атмосферу, наличие собственного юриста или юридического отдела. Крупные организации привлекают брендом, а также большими возможностями для рекламы квартиры, однако ставят достаточно жесткие условия в эксклюзивном договоре и применяют штрафные санкции за их нарушение. Небольшие фирмы «семейного типа» более либеральны, они зачастую без скандала возвращают залог, если клиент вдруг решит не продавать квартиру именно сейчас, но проводят сделку, как правило, чуть дольше, чем крупные компании.
Финансовый вопрос
Самый распространенный повод отказаться от услуг специалистов — желание сэкономить, ведь комиссия риелторской фирмы составляет от 1 до 10% от суммы сделки в зависимости от сложности. На первый взгляд сумма немаленькая. Однако если ее разложить помесячно (а процесс купли-продажи иногда занимает больше полугода) и учесть все полагающиеся выплаты, от обязательных до желательных, включая «вознаграждения» чиновникам и коммунальные задолженности, то получается вполне скромно. При этом профессиональный агент освобождает своего клиента от необходимости тратить отпуск на хождение по кабинетам бюрократов и защищает от происков ловких манипуляторов, промышляющих на рынке недвижимости.
Сначала была подпись
Первым этапом работы риелтора является заключение эксклюзивного договора с клиентом. Последний, подписав соглашение, обязуется не сотрудничать ни с какой другой фирмой и не искать квартиру самостоятельно без ведома агентства. Как и любой документ, требующий подписи и предполагающий ответственность, названный договор следует читать внимательно. В нем указана цена квартиры и возможность ее изменения по желанию продавца, обозначена сторона, ответственная за сбор сопутствующих документов, и, главное, прописано, кто будет за все это платить. Срок действия соглашения должен быть реальной датой — в случае чего договор легко продлить. Некоторые практичные покупатели не заключают договор, но озадачивают поиском искомой жилплощади (или покупателя на свою собственность) сразу несколько агентств недвижимости: кто находит раньше других, с тем и подписывают соглашение. Однако в последнее время риелторы все реже идут на подобные условия. Ведь в случае если другое агентство «обходит на повороте», расходы на рекламу и проделанную работу не оплачиваются.
Некоторые фирмы, чтобы убедиться в лояльности клиента, предлагают ему оставить в залог некую сумму , но делать это крайне нежелательно.
Поиски, поиски...
Выбор квартиры для покупателя и поиск желающих приобрести продаваемое жилье, как правило, идут параллельно. Такие сделки называются альтернативными. Обговаривая с риелтором план действий, следует, как можно более подробно описать, что именно он должен искать: квартиру какого метража, в каком месте, с каким балконом, подъездом, двором. Подобные «мелочи» избавят покупателя от просмотра заведомо неподходящих вариантов и ускорят процесс поиска, а он занимает не менее двух недель.
Как правило, риелтор раз-два в неделю предлагает клиенту несколько новых вариантов подходящих квартир, с владельцами которых он уже побеседовал и выяснил ситуацию. Выбор осуществляется сначала заочно, а потом агент договаривается о встрече с владельцем понравившейся квартиры. На просмотр желательно приехать с риелтором, ведь специалист увидит гораздо больше, чем его клиент: незаметные сразу огрехи ремонта, проблемы с документацией, недовольство соседей. Замечательные свободные квартиры по очень низкой цене— зачастую тот же сыр в мышеловке, потому что собственником может оказаться человек недееспособный или несовершеннолетний, а документы — недействительными или подделкой.
Все вопросы, связанные с будущим оформлением сделки — дату ее проведения, сроки, когда владелец сможет выписаться и фактически выехать, наличие нужных бумаг и подписей, «проблемных» сособственников, судебных исков и прочее,— риелтор должен выяснить до, а не после внесения аванса.
Тонкости аванса
Наконец, квартира найдена. Чтобы ее не перехватил кто-то другой, за жилплощадь следует внести аванс — залог серьезности намерения приобрести данную недвижимость. Важно, чтобы это был именно аванс, а не задаток, так как если покупатель передумает, задаток ему не вернут. (Надо сказать, что если передумает продавец, то он будет обязан возвратить задаток в двойном размере.) Что касается аванса, то, как правило, его возвращают полностью. Его дают на определенный срок — от двух недель до нескольких месяцев. Авансовый договор заключают обычно либо на фирме, работающей с продавцом, либо в продаваемой квартире. Сумма колеблется в пределах от одной до десяти тысяч условных единиц. Деньги помещают в специальный сейф на фирме, работающей с продавцом.
Хождение по мукам
После подписания авансового соглашения начинается самый трудный этап сделки— сбор всевозможных справок и документов. Заниматься этим будет продающая сторона, причем необходимые бумаги (около 20) имеют ограниченный срок действия — от пары недель до года. Обязанность подготовки документов возьмет на себя риелтор, для чего собственник оформит нотариально заверенную доверенность. Она позволит агенту вести сбор бумаг от имени клиента, но продать на таком основании квартиру невозможно.
Пока продавец собирает документацию, покупатель проверяет юридическую чистоту приобретаемой квартиры. В ней не должны быть прописаны жильцы, которые не дали согласия на сделку и выписку и не имеют другой собственности, а также лица, временно выбывшие в места заключения или военной службы. Есть и другие подводные камни. Вариантов множество, поэтому тщательная проверка истории сделок с данной недвижимостью — залог того, что добросовестного приобретателя не выгонят на следующий же день после получения заветных ключей.
