Полезная информация - Риелтор и клиент

У страха глаза велики Подозрительность российского народа не знает границ— наученные горьким опытом, мы боимся доверять кому бы то ни было. Страшные сказ­ки о черных маклерах, выселяющих старушек, и аферистах, по три раза продающих одну и туже квартиру, переходили из уст в уста, и люди по­началу со страхом смотрели на вполне мирного представителя риелторского агентства: а ну как обманет. Однако ужасы бандитского отъема честно за­работанной жилплощади по большей части остались в бурных 90-х. Правда, сегодняшние мошенники хоть и поте­ряли в численности, но стали хитрее и циничнее: человек, неискушенный в финансовых играх, ни за что не разга­дает их коварные замыслы. Как запо­дозрить, например, бабушку-одуванчик, которая, получив за жилплощадь деньги, тут же подает заявление в суд о том, что ее насильно заставили про­дать квартиру? Или многодетную мать, спекулирующую на правах своих несо­вершеннолетних детей. Представляют опасность приятные молодые люди, досконально разбирающиеся в законах и способные поставить с ног на голову любой документ. Распознать подвох под силу только риелтору. Он опреде­лит и нейтрализует неблагонадежных участников сделки, удержав клиента от фатального шага.

Но защита от мошенничества — не единственная функция профессио­нального агента. Риелтор выполняет массу других дел, начиная с многоча­совых обзвонов в поиске варианта, бесконечных просмотров, хождения по бюрократическим лабиринтам во время сбора всевозможных справок и заканчивая организацией самой сдел­ки. Без него не обойтись в сложных и спорных случаях, когда нужно прими­рить враждующих сособственников или успокоить соседей по коммуналке.

Помехи в виде недооформленного наследства, коммунальных долгов, нежелающего выписываться бывшего мужа или ошибки в самом важном документе также лягут на плечи сотруд­ника агентства недвижимости. Поэтому перед человеком, решившим заняться квартирным вопросом, стоит ответс­твенная задача — выбрать риелтора и не ошибиться.

Муки выбора

Не все риелторы одинаково хороши, и если вам что-то не понравилось в манере разговора или внешнем виде специалиста, смените его, пока не поздно,— интуиция часто оказыва­ется права. В эту профессию обычно набирают людей, имеющих жизнен­ный опыт, пусть и небольшой. Однако старайтесь не стать «первой сделкой»: лучше, если риелтора порекомендуют хорошие знакомые.

Выбор самой фирмы — также важ­ный этап. У крупных и мелких агентств существуют свои достоинства и недо­статки. Главное — сложившаяся на рынке репутация. Стоит обратить внимание на местоположение и состо­яние офиса, царящую там атмосферу, наличие собственного юриста или юридического отдела. Крупные орга­низации привлекают брендом, а также большими возможностями для рекламы квартиры, однако ставят достаточно жесткие условия в эксклюзивном дого­воре и применяют штрафные санкции за их нарушение. Небольшие фирмы «семейного типа» более либеральны, они зачастую без скандала возвраща­ют залог, если клиент вдруг решит не продавать квартиру именно сейчас, но проводят сделку, как правило, чуть дольше, чем крупные компании.

Финансовый вопрос

Самый распространенный повод отказаться от услуг специалистов — желание сэкономить, ведь комиссия риелторской фирмы составляет от 1 до 10% от суммы сделки в зависимости от сложности. На первый взгляд сумма не­маленькая. Однако если ее разложить помесячно (а процесс купли-продажи иногда занимает больше полугода) и учесть все полагающиеся выплаты, от обязательных до желательных, вклю­чая «вознаграждения» чиновникам и коммунальные задолженности, то получается вполне скромно. При этом профессиональный агент освобождает своего клиента от необходимости тра­тить отпуск на хождение по кабинетам бюрократов и защищает от происков ловких манипуляторов, промышляю­щих на рынке недвижимости.

Сначала была подпись

Первым этапом работы риелтора является заключение эксклюзивного договора с клиентом. Последний, под­писав соглашение, обязуется не сотруд­ничать ни с какой другой фирмой и не искать квартиру самостоятельно без ве­дома агентства. Как и любой документ, требующий подписи и предполагающий ответственность, названный договор следует читать внимательно. В нем указана цена квартиры и возможность ее изменения по желанию продавца, обозначена сторона, ответственная за сбор сопутствующих документов, и, главное, прописано, кто будет за все это платить. Срок действия соглаше­ния должен быть реальной датой — в случае чего договор легко продлить. Некоторые практичные покупатели не заключают договор, но озадачивают поиском искомой жилплощади (или по­купателя на свою собственность) сразу несколько агентств недвижимости: кто находит раньше других, с тем и подпи­сывают соглашение. Однако в послед­нее время риелторы все реже идут на подобные условия. Ведь в случае если другое агентство «обходит на поворо­те», расходы на рекламу и проделанную работу не оплачиваются.

Некоторые фирмы, чтобы убедиться в лояльности клиента, предлагают ему оставить в залог некую сумму , но делать это крайне нежелательно.

Поиски, поиски...

Выбор квартиры для покупателя и поиск желающих приобрести про­даваемое жилье, как правило, идут параллельно. Такие сделки называют­ся альтернативными. Обговаривая с риелтором план действий, следует, как можно более подробно описать, что именно он должен искать: квартиру какого метража, в каком месте, с каким балконом, подъездом, двором. Подоб­ные «мелочи» избавят покупателя от просмотра заведомо неподходящих вариантов и ускорят процесс поиска, а он занимает не менее двух недель.

Как правило, риелтор раз-два в неде­лю предлагает клиенту несколько новых вариантов подходящих квартир, с вла­дельцами которых он уже побеседовал и выяснил ситуацию. Выбор осущест­вляется сначала заочно, а потом агент договаривается о встрече с владельцем понравившейся квартиры. На просмотр желательно приехать с риелтором, ведь специалист увидит гораздо больше, чем его клиент: незаметные сразу огрехи ремонта, проблемы с документацией, недовольство соседей. Замечательные свободные квартиры по очень низкой цене— зачастую тот же сыр в мыше­ловке, потому что собственником может оказаться человек недееспособный или несовершеннолетний, а документы — недействительными или подделкой.

Все вопросы, связанные с будущим оформлением сделки — дату ее про­ведения, сроки, когда владелец сможет выписаться и фактически выехать, наличие нужных бумаг и подписей, «проблемных» сособственников, су­дебных исков и прочее,— риелтор должен выяснить до, а не после внесе­ния аванса.

Тонкости аванса

Наконец, квартира найдена. Чтобы ее не перехватил кто-то другой, за жилп­лощадь следует внести аванс — залог серьезности намерения приобрести данную недвижимость. Важно, чтобы это был именно аванс, а не задаток, так как если покупатель передумает, зада­ток ему не вернут. (Надо сказать, что если передумает продавец, то он будет обязан возвратить задаток в двойном размере.) Что касается аванса, то, как правило, его возвращают полностью. Его дают на определенный срок — от двух недель до нескольких месяцев. Авансовый договор заключают обычно либо на фирме, работающей с продав­цом, либо в продаваемой квартире. Сумма колеблется в пределах от одной до десяти тысяч условных единиц. Де­ньги помещают в специальный сейф на фирме, работающей с продавцом.

Хождение по мукам

После подписания авансового со­глашения начинается самый трудный этап сделки— сбор всевозможных справок и документов. Заниматься этим будет продающая сторона, причем необходимые бумаги (около 20) имеют ограниченный срок действия — от пары недель до года. Обязанность подготовки документов возьмет на себя риелтор, для чего собственник оформит нотариально заверенную доверен­ность. Она позволит агенту вести сбор бумаг от имени клиента, но продать на таком основании квартиру невозмож­но.

Пока продавец собирает докумен­тацию, покупатель проверяет юри­дическую чистоту приобретаемой квартиры. В ней не должны быть прописаны жильцы, которые не дали согласия на сделку и выписку и не имеют другой собственности, а также лица, временно выбывшие в места заключения или военной службы. Есть и другие подводные камни. Вариантов множество, поэтому тща­тельная проверка истории сделок с данной недвижимостью — залог того, что добросовестного приобретателя не выгонят на следующий же день после получения заветных ключей.



Риелтор и клиент Риелтор и клиент

Script memori: 1916544 bytes
0.16409397125244 - vremya zagruzki v microsec