Полезная информация - Продавец и Покупатель

Покупатель, бди!

Для любого, кто намерен приобрести жилое помещение, главное — получить в собственность юридически чистую квартиру. Юридическая чистота квар­тиры означает, что нет никаких препятс­твий для заключения сделки. Проверка объекта недвижимости необходима и для того, чтобы в будущем вы не ли­шились жилья в результате признания сделки купли-продажи недействитель­ной. В первую очередь сказанное каса­ется тех, кто приобретает квартиру на вторичном рынке. Если выяснится, что в прошлых сделках с этой жилплощадью не были учтены интересы кого-либо из собственников или в результате приватизации были нарушены права несовершеннолетних, то все последу­ющие сделки с данным помещением могут признать недействительными. Что лучше всего предпринять? Конеч­но, разумнее довериться риелтору. Он сделает за вас всю работу по проверке юридической чистоты квартиры.

Но что можно посоветовать тем, кто все же решил действовать са­мостоятельно? Прежде всего, надо проверить правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье. Также нужно внимательно ознако­миться с документами, удостоверяю­щими личность продавца, и получить подтверждение, что отчуждаемая квартира принадлежит последнему на праве собственности.

Затем надо взять выписку из Еди­ного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ее предоставляют любому обратившемуся лицу при предъявле­нии паспорта и квитанции об оплате. Выписка из ЕГРП должна содержать описание объекта недвижимости, за­регистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи названной бумаги правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отноше­нии данной жилплощади. Изучив этот документ, можно быть уверенным, что интересующее покупателя помещение не находится в залоге или под арестом и принадлежит лицу, утверждающему, что он продавец.

Кроме того, прочитав выписку, вы узнаете, находится квартира в едино­личной собственности продавца или является объектом общей собствен­ности (долевой или совместной). Если она принадлежит нескольким лицам, то продавцу нужно соблюсти ряд условий. Так, законом предусмотрен особый порядок по продаже доли в квартире, находящейся в общей долевой собс­твенности. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) при продаже доли посторонне­му лицу остальные участники долевой собственности имеют преимуществен­ное право покупки этой доли по цене, за которую ее продают, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с пуб­личных торгов. Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности в письменной форме о своем намерении продать долю пос­тороннему лицу. Необходимо указать цену и другие условия сделки. Если остальные сособственники откажутся или не приобретут долю в праве собс­твенности на недвижимое имущество в течение одного месяца, то продавец может продать долю любому лицу.

Если преимущественное право по­купки доли будет нарушено, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Приведенное выше правило распространяется на сделки по отчужде­нию доли на основе договора мены.

В соответствии с законом владение, пользование и распоряжение сов­местным имуществом осуществляется по обоюдному согласию. Имущество, нажитое супругами во время брака, яв­ляется их совместной собственностью. Для совершения одним из них сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удос­товерения или регистрации в установ­ленном законом порядке, надо получить нотариально удостоверенное согласие другого. Супруг, чье нотариально удос­товеренное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Покупателю необходимо знать осно­вания признания сделки недействи­тельной. Надо сказать, что их более чем достаточно. Приведем некоторые из них. Недействительной признают сделку, если она:

• не соответствует закону и иным пра­вовым актам (ст. 168 ГК РФ);

• совершена с целью, противной ос­новам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);

• является мнимой и притворной сдел­кой (ст. 170 ГК РФ);

• совершена лицом, не достигшим 18 лет (несовершеннолетним) или не достигшим 14 лет (малолетним) (ст. 172 ГК РФ);

• совершена лицом в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родите­лей, усыновителей или попечителя (ст. 175 ГК РФ);

• совершена неуполномоченным лицом (ст. 173,183 ГК РФ);

• совершена гражданином, признанным недееспособным, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 171,176 ГК РФ);

• совершена гражданином, не способ­ным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

• совершена под влиянием заблужде­ния (ст. 178 ГК РФ);

• совершена под влиянием обмана, насилия,угрозы, злонамеренного согла­шения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Стороны сделки, признанной не­действительной, обязаны вернуть друг другу все, что получили в ходе ее совершения.

Хотя в соответствии с ГК РФ при пе­реходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу права пользования объектом недвижимости членами семьи прежнего собственника прекращаются, покупателю надо пом­нить, что есть исключения из приведен­ного правила. Так, если в помещении проживают отказополучатели, которым право пользования жилплощадью было предоставлено по завещательному отказу, то при последующем переходе права собственности на квартиру они сохраняют свое право пользования.

Продавец, будь внимателен!

Для продавца главное — получить при­читающиеся деньги за квартиру, вовремя и в полном объеме. Покупатель может передумать, и тогда продавцу придется искать другого желающего приобрести жилье, а это лишняя трата времени.

Что можно посоветовать продавцу? Прибегайте к такому способу обеспече­ния обязательства, как задаток. Но необ­ходимо отличать задаток от аванса.

В соответствии с ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечения его исполне­ния в счет причитающихся по догово­ру платежей.

Если выполнение принятых обяза­тельств становится невозможным или стороны расторгают договор по взаим­ному соглашению, задаток возвращают. В соответствии со ст. 416 ГК РФ невоз­можность исполнения обязательств воз­никает при обстоятельствах, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Но если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то есть покупатель, то задаток остается у продавца. В случае неисполнения договора по вине стороны, получив­шей задаток, она обязуется вернуть покупателю принятую от него сумму в двойном размере. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение догово­ра, обязана возместить другой стороне убытки, если соглашением между ними - не предусмотрено иное. То есть обеспе­чительная функция задатка заключается в том, что его можно потерять, если не выполнять свои обязательства соглас­но договору.

В отличие от задатка аванс выполня­ет платежную функцию. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Чтобы задаток не спутали с авансом, необходимо соста­вить письменное соглашение о задатке или внести в договор соответствующий пункт. В противном случае без такого письменного уточнения внесенная сумма будет считаться авансом.

Продавцу, так же как и покупателю, можно посоветовать составить расписку в получении денежных средств по дого­вору. Во-первых, это является доказа­тельством полной или частичной оплаты, а во-вторых — одним из документов для получения налогового вычета.



Продавец и Покупатель Продавец и Покупатель

Script memori: 1924864 bytes
0.019887924194336 - vremya zagruzki v microsec